Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego ze względu obowiązujące regulacje prawne. Zarówno strona kupująca jak i sprzedająca nieruchomość powinny udać się wspólnie do notariusza, aby dokonać finalizacji transakcji. Naturalnym pytaniem, które nasuwa się w takie sytuacji jest, kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający nieruchomość?
Jakie opłaty należy uiścić podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości?
Wraz z nabyciem nieruchomości konieczne jest opłacenie wielu kosztów notarialnych. Do głównych kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji kupna-sprzedaży działki, mieszkania lub domu należą:
· wynagrodzenie notariusza,
· podatek od nieruchomości,
· opłata sądowa.
Wynagrodzenie notariusza jest ustalane indywidualnie, choć z reguły notariusz posiada swoje stawki w zależności od rodzaju umowy. Jeśli nieruchomość posiada skomplikowaną sytuację hipoteczną lub gdy inne czynniki wpływają na złożoność sprawy, notariusz może ustalić stawkę indywidualnie po kontakcie z klientem. Stawka, którą pobiera notariusz jest ograniczona z góry przez stosowne rozporządzenie, które reguluje maksymalną wysokość taksy notarialnej.
Jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość będąca w obrocie na rynku wtórnym, wówczas należy zapłacić podatek od nieruchomości, który wynosi 2%. Zgodnie z obowiązującym prawem naliczona kwota podatku od nieruchomości powinna być opłacona gotówką, dlatego warto zabezpieczyć określoną kwotę przed wizytą u notariusza. Podatek powinien zostać pobrany przed rozpoczęciem czynności notarialnych, jednak coraz częściej notariusz wyraża zgodę, aby podatek został uiszczony już po podpisaniu aktu notarialnego.
Wiele nieruchomości posiada założoną księgę wieczystą. W zależności od jej zawartości i koniecznych do dokonania zmian, ustalana jest opłata sądowa. Jeśli księga wieczysta prowadzona była na bieżąco przez poprzedniego właściciela, zmiana będzie obejmować jedynie wpis o zmianie właściciela. Często zdarza się jednak, że podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, należy wykreślić hipotekę lub dokonać innych istotnych zmian w zapisach w księdze wieczystej. Wówczas opłata sądowa może być wyższa.
Kto pokrywa koszty u notariusza przy sprzedaży nieruchomości?
Nieformalną zasadą jest, że wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem VAT uiszcza strona kupująca nieruchomość. W wielu przypadkach jednak obie strony ustalają, że dzielą koszty np.: po połowie, a więc wynagrodzenie notariusza brutto pokrywa zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość w równych kwotach. Inaczej jest w przypadku podatku od nieruchomości, który zgodnie z prawem zawsze płaci strona kupująca. Zapis ten znajduje się również w treści samego aktu notarialnego.
Opłaty sądowe związane z dokonaniem wpisów lub zmian w księdze wieczystej co do zasady uiszcza strona kupująca. W zależności od zakresu zmian w zapisach księgi, strony mogą ustalić indywidualny podział kosztów. Jeśli więc część zmian wynika z wcześniejszych zaniedbań lub nie jest bezpośrednio związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości, wówczas można spróbować ustalić z deweloperem lub dotychczasowym właścicielem odpowiedni podział kosztów sądowych.
Przed decyzją o zakupie nieruchomości, warto mieć na uwadze, że poza ceną samej nieruchomości, kupujący ma obowiązek uiścić podatek od nieruchomości w wysokości 2%, jeśli nabywa nieruchomość z rynku wtórnego. W wielu przypadkach po stronie kupującego są również pozostałe koszty, a więc wynagrodzenie notariusza brutto oraz opłaty sądowe związane z nowymi wpisami lub zmianami w księdze wieczystej. W przypadku tych dwóch ostatnich rodzajów kosztów istnieje możliwość podziału między stronę kupującą i sprzedającą, z której warto skorzystać podczas ustaleń.