Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, powinniśmy nastawić się na to, że będziemy musieli posiadać wiele dokumentów uprawniających nas do jego zbycia. Przed sprzedażą warto zgromadzić niezbędne dokumenty, które przyspieszą transakcję, jeśli znajdzie się Klient, który będzie chciał dokonać zakupu od ręki za gotówkę.
Dokumenty wymagane u notariusza do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Jeśli chcemy sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo lokalu, będziemy potrzebować kilku dokumentów niezbędnych do okazania w kancelarii notarialnej.
Dokumenty do sprzedaży mieszkania:
- Podstawę nabycia lokalu – będzie to z reguły przydział lokalu mieszkalnego lub akt notarialny dokumentujący nabycie np. umowa sprzedaży/umowa darowizny/umowa zamiany,
- Zaświadczenie ze Spółdzielni informujące o tym komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu,
- Zaświadczenie ze Spółdzielni informujące o niezaleganiu z opłatami z tytułu czynszu,
- Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma założoną księgę wieczystą – aktualny odpis z księgi wieczystej lub wydruk z systemu komputerowego (www.ekw.ms.gov.pl) (elektroniczny przegląd ksiąg wieczystych możliwy jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl), dodatkowo – jeśli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka należy przedłożyć dodatkowe dokumenty takie jak: promesa banku lub zaświadczenie informujące o aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego oraz wskazujące rachunek techniczny do spłaty kredytu,
- Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej potrzebne jest zaświadczenie z właściwej Spółdzielni o uregulowaniu stanu prawnego gruntu, na którym wybudowano blok. Dzięki temu nowy nabywca z łatwością założy Księgę Wieczystą,
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, wystawione przez uprawniony do tego organ.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe określone przez Ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych. Faktycznym właścicielem tego prawa pozostaje Spółdzielnia Mieszkaniowa, jednak możemy nim swobodnie dysponować, w tym sprzedać je, przekazać w darowiźnie, obciążyć hipoteką czy zapisać w testamencie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem dziedzicznym, co oznacza, że przechodzi ono na spadkobierców.
Dokumenty wymagane u notariusza do sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność
Wszystko staje się prostsze, jeśli sprzedajemy mieszkanie stanowiące odrębną własność. W tym przypadku wymaganych jest mniej dokumentów. Potrzebne nam będzie między innymi:
- Podstawa nabycia lokalu,
- Aktualny odpis z księgi wieczystej lub wydruk z systemu komputerowego (www.ekw.ms.gov.pl)
- Dokument, z którego wynikać będzie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy,
- Zaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości potwierdzające, że mieszkanie nie jest obciążone zaległościami w czynszu lub innymi zadłużeniami.
Odrębną własność charakteryzuje fakt, iż lokal jest odrębnym od gruntu i budynku przedmiotem własności, z tym, że nie może istnieć samodzielnie. Jest z nim związane prawo do współposiadania części budynku i prawo do gruntu pod budynkiem.
Dokumenty wymagane do sprzedaży lokalu w trakcie budowy
Możliwa jest także sprzedaż nieruchomości, która jest dopiero w trakcie budowy – taka sprzedaż co do zasady odbywa się na podstawie zapisów ustawy deweloperskiej, która to ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę i do tego typu sprzedaży będziemy potrzebować takie dokumenty jak:
a) do umowy deweloperskiej:
– prospekt informacyjny wraz z załącznikami – załącznikiem jest między innymi projekt umowy deweloperskiej,
– rzuty lokalu oraz kondygnacji, na której znajduje się lokal,
– w przypadku braku planu miejscowego – ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości wskazująca między innymi rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
– ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę
b) do umowy przeniesienia własności:
– ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym wyodrębnione będzie mieszkanie
– zaświadczenie, z którego wynikać będzie, że lokal nabywany od dewelopera spełnia wymagania samodzielnego lokalu w rozumieniu art.2 ustawy o własności lokali,
– inwentaryzację lokali w budynku, w którym wyodrębniony będzie lokal.
Jeżeli zamierzamy sprzedać mieszkanie, które zakupiliśmy od dewelopera i od daty zakupu nie minęło jeszcze 5 lat warto zwrócić uwagę czy akt notarialny, na podstawie, którego sprzedajemy mieszkanie zawiera zapis o nieodpłatnym przeniesieniu przez sprzedającego na kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania tak aby osoba od nas kupująca mieszkanie – w przypadku gdyby w okresie pięcioletnim od nabycia od dewelopera ujawniła się wada fizyczna mieszkania – mogła zwrócić się z roszczeniami o naprawę wad bezpośrednio do dewelopera.
Dodatkowym dokumentem, który może okazać się niezbędnym do przeniesienia prawa własności jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn. Dokument ten pobieramy zawsze – jeśli podstawą nabycia był spadek lub zasiedzenie oraz jeśli weszliśmy w posiadanie mieszkania w wyniku darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności mającej miejsce po 01.01.2007 r.