Category: Zakup nieruchomości

Na pytanie czy osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym może kupić działkę rolną powyżej 1 ha nie ma jednoznacznej odpowiedzi, bowiem temat ten jest bardziej złożony. Zakup ziemi przez rolnika nigdy nie sprawiał większych trudności, jednak inwestorzy czy deweloperzy, którzy nie posiadali tego statusu zawsze musieli mierzyć się z różnymi przeszkodami. Nadzieją na rozwiązanie ich problemów miała być zapowiadana liberalizacja przepisów, ale nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego sprzed kilku lat wprowadziła wiele uwarunkowań dotyczących nabywania działek przez osoby nie będące rolnikami. Kiedy osoba nie będąca rolnikiem może kupić ziemię rolną o powierzchnię większej niż 1 ha i jakie muszą zostać dochowane procedury towarzyszące takiej transakcji?

Od czego zależy zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha?

Obowiązująca ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego wprowadza ograniczenia, jeśli chodzi o zakup działki rolnej o powierzchni powyżej 1 ha przez osobę nie prowadzącą działalności rolniczej. Taka sytuacja rodzi konieczność uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na drodze decyzji administracyjnej.

Jednym z warunków uzyskania zgody jest konieczność, aby osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zobowiązała się do prowadzenia osobiście działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości przez okres co najmniej 5 lat. Sprowadza się to do tego, że nie może jej ani zbyć przed upływem 60 miesięcy ani jej wydzierżawić. Jednocześnie, osoba zbywająca grunt rolny musi wykazać brak możliwości jego sprzedaży rolnikowi indywidualnemu, chyba, że podstawą zmiany własności przedmiotowej nieruchomości ma być inna czynność prawna, niż sprzedaż.

Zakup działki powyżej 1 ha przez osobę nie będąca rolnikiem indywidualnym – procedura

Pierwszym krokiem w procesie zakupu działki powyżej 1 ha przez osobę nie będącą rolnikiem indywidualnym powinno być opublikowanie przez właściciela gruntu, ogłoszenia na serwisie erolnik.gov.pl. Wartość wystawionej w serwisie nieruchomości rolnej, nie powinna przekraczać 50% ceny gruntu rolnego opublikowanego przez prezesa GUS i jednocześnie musi być zbliżona do ceny, jaką strony wskażą w zapisach umowy przedwstępnej sprzedaży.

Kolejnym etapem będzie zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży, w której warto zadbać o zapisy mówiąco o tym, że warunkiem nabycia nieruchomości rolnej jest nieskorzystanie z prawa pierwokupu na rzecz rolnika indywidualnego oraz uzyskanie zgody KOWR. Należy pamiętać, że cena gruntu na umowie przedwstępnej sprzedaży powinna być zbieżna z ceną podaną w ogłoszeniu na serwisie erolnik.gov.pl. 

Po upływie 30 dni od dnia umieszczenia ogłoszenia w serwisie internetowym, koniecznym jest złożenie wniosku do Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który powinien zawierać kilka załączników, a wśród nich m.in. wypis z rejestru gruntów, zaświadczenie o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w MPZP oraz odpis księgi wieczystej. Osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym podaje we wniosku m.in. cel, dla którego chce nabyć nieruchomość rolną, przewidywany sposób jej wykorzystania oraz zobowiązuje się do prowadzenie działalności rolniczej przez okres 5 lat.

Jeśli KOWR wyrazi zgodę, można przystąpić do zawarcia aktu notarialnego – umowy sprzedaży nieruchomości rolnej. Nabycie działki rolnej przekraczającej powierzchnię 1 ha przez osobę, która nie prowadzi działalności rolniczej jest możliwe, ale wymaga cierpliwości i przestrzegania szeregu czasochłonnych procedur, które mogą potrwać nawet kilka miesięcy.

Warto zauważyć, że nawet jeśli tylko niewielki fragment danej działki oznaczony jest w MPZP jako rolny, sytuacja ta determinuje konieczność uruchomienia procedury zmierzającej do uzyskania zgody KOWR. Każdy temat ma swoją specyfikę i niuanse, dlatego należy podchodzić do niego indywidualnie. Precyzyjna analiza oraz działanie według nakreślonego planu/harmonogramu, a także wsparcie specjalisty czy osoby zaznajomionej z procedurami, jest bardzo pomocne i przyspiesza cały proces.

– dzieli się swoimi spostrzeżeniami Hieronim Wilk, doświadczony agent nieruchomości RE/MAX Trend oraz zawodowy geodeta.

Nabycie działki rolnej powyżej 1 ha przez osobę nie będąca rolnikiem indywidualnym – co jeszcze warto wiedzieć?

Uciążliwej procedury zakupu gruntu rolnego (nawet do 300 ha) mogą uniknąć osoby, które wykażą stopień pokrewieństwa ze sprzedającym działkę. Jeśli osoba nie prowadzi działalności rolniczej, ale jest m.in. zstępną, wstępną lub rodzeństwem dla rolnika zbywającego nieruchomość, to nie ma potrzeby występowania o zgodę do KOWR.

Jeżeli chcesz sprzedać nieruchomość rolną – najlepiej powierz to profesjonalistom. Wejdź na www.rem.ax/trend i wybierz swojego Agenta na wyłączność, który przeprowadzi Cię przez cały proces sprzedaży.

Transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego ze względu obowiązujące regulacje prawne. Zarówno strona kupująca jak i sprzedająca nieruchomość powinny udać się wspólnie do notariusza, aby dokonać finalizacji transakcji. Naturalnym pytaniem, które nasuwa się w takie sytuacji jest, kto ponosi koszty notarialne – kupujący czy sprzedający nieruchomość?

Jakie opłaty należy uiścić podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości?

Wraz z nabyciem nieruchomości konieczne jest opłacenie wielu kosztów notarialnych. Do głównych kosztów związanych z przeprowadzaniem transakcji kupna-sprzedaży działki, mieszkania lub domu należą:

·       wynagrodzenie notariusza,

·       podatek od nieruchomości,

·       opłata sądowa.

Wynagrodzenie notariusza jest ustalane indywidualnie, choć z reguły notariusz posiada swoje stawki w zależności od rodzaju umowy. Jeśli nieruchomość posiada skomplikowaną sytuację hipoteczną lub gdy inne czynniki wpływają na złożoność sprawy, notariusz może ustalić stawkę indywidualnie po kontakcie z klientem. Stawka, którą pobiera notariusz jest ograniczona z góry przez stosowne rozporządzenie, które reguluje maksymalną wysokość taksy notarialnej.

Jeśli przedmiotem transakcji jest nieruchomość będąca w obrocie na rynku wtórnym, wówczas należy zapłacić podatek od nieruchomości, który wynosi 2%. Zgodnie z obowiązującym prawem naliczona kwota podatku od nieruchomości powinna być opłacona gotówką, dlatego warto zabezpieczyć określoną kwotę przed wizytą u notariusza. Podatek powinien zostać pobrany przed rozpoczęciem czynności notarialnych, jednak coraz częściej notariusz wyraża zgodę, aby podatek został uiszczony już po podpisaniu aktu notarialnego.

Wiele nieruchomości posiada założoną księgę wieczystą. W zależności od jej zawartości i koniecznych do dokonania zmian, ustalana jest opłata sądowa. Jeśli księga wieczysta prowadzona była na bieżąco przez poprzedniego właściciela, zmiana będzie obejmować jedynie wpis o zmianie właściciela. Często zdarza się jednak, że podczas transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, należy wykreślić hipotekę lub dokonać innych istotnych zmian w zapisach w księdze wieczystej. Wówczas opłata sądowa może być wyższa.

Kto pokrywa koszty u notariusza przy sprzedaży nieruchomości?

Nieformalną zasadą jest, że wynagrodzenie notariusza wraz z podatkiem VAT uiszcza strona kupująca nieruchomość. W wielu przypadkach jednak obie strony ustalają, że dzielą koszty np.: po połowie, a więc wynagrodzenie notariusza brutto pokrywa zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość w równych kwotach. Inaczej jest w przypadku podatku od nieruchomości, który zgodnie z prawem zawsze płaci strona kupująca. Zapis ten znajduje się również w treści samego aktu notarialnego.

Opłaty sądowe związane z dokonaniem wpisów lub zmian w księdze wieczystej co do zasady uiszcza strona kupująca. W zależności od zakresu zmian w zapisach księgi, strony mogą ustalić indywidualny podział kosztów. Jeśli więc część zmian wynika z wcześniejszych zaniedbań lub nie jest bezpośrednio związanych z transakcją kupna-sprzedaży nieruchomości, wówczas można spróbować ustalić z deweloperem lub dotychczasowym właścicielem odpowiedni podział kosztów sądowych.

Przed decyzją o zakupie nieruchomości, warto mieć na uwadze, że poza ceną samej nieruchomości, kupujący ma obowiązek uiścić podatek od nieruchomości w wysokości 2%, jeśli nabywa nieruchomość z rynku wtórnego. W wielu przypadkach po stronie kupującego są również pozostałe koszty, a więc wynagrodzenie notariusza brutto oraz opłaty sądowe związane z nowymi wpisami lub zmianami w księdze wieczystej. W przypadku tych dwóch ostatnich rodzajów kosztów istnieje możliwość podziału między stronę kupującą i sprzedającą, z której warto skorzystać podczas ustaleń.