Category: Sprzedaż nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości we własnym zakresie to czasochłonny proces oraz obarczony dodatkowo sporym ryzykiem finansowo-prawnym. Z tego względu, coraz więcej osób decyduje się na skorzystanie z pośrednictwa agenta nieruchomości, który pomaga w przeprowadzeniu sprawnej, bezpiecznej i korzystnej transakcji. W przypadku naszego biura nieruchomości RE/MAX Trend standardem są umowy ekskluzywne, które zapewniają klientowi najlepsze warunki i najwyższą jakość obsługi. Dlaczego umowa ekskluzywna (na wyłączność) jest lepsza dla klienta i agenta, niż umowa zwykła (otwarta)? Zapraszamy do lektury artykułu.

Umowa ekskluzywna – jasne zasady i pakiet korzyści dla sprzedającego

Umowa ekskluzywna, znana również jako umowa na wyłączność, to dla sprzedającego gwarancja, że agent reprezentuje tylko jedną stronę transakcji – nasze wynagrodzenie pokrywa sprzedający, dzięki czemu nie występuje konflikt interesów. Przekłada się to zwykle na wynegocjowanie najwyższej możliwej ceny za sprzedawaną nieruchomość. Umowa na wyłączność to ponadto komfort obsługi dla właściciela nieruchomości, ponieważ nie traci on czasu na wielokrotne spotkania z innymi agentami. Automatycznie odpada też konieczność analizowania różnych druków, warunków, zawierania odrębnych umów oraz osobistego uczestniczenia podczas prezentacji nieruchomości potencjalnym kupującym. Wszystkie obowiązki z tym związane przejmuje bowiem na siebie agent pracujący na umowie ekskluzywnej, a klient nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów związanych z procesem sprzedaży.

Współpraca przy umowie na wyłączność

Przy umowie otwartej w proces sprzedaży zaangażowanych jest wielu konkurujących ze sobą pośredników, wkrada się chaos oraz trudno wyegzekwować skuteczność poszczególnych działań i „rozliczyć agenta”. Umowy zwykłe sprawiają, że agenci nie są skłonni współpracować ze sobą, a oferty sprzedażowe często nie są promowane z obawy przed przejęciem klienta przez innego pośrednika. Agent pracujący na umowie otwartej z reguły zainteresowany jest zainkasowaniem prowizji od obu stron transakcji. 

Zupełnie inaczej wygląda to przy umowach ekskluzywnych, w ramach których agenci chętnie współpracują, ponieważ mają zagwarantowane wynagrodzenie. Dobra współpraca dotyczy zarówno otwartej kooperacji z innymi agentami, jak i doskonałej relacji na linii pośrednik-klient. Agent pracujący na umowie ekskluzywnej jest w pełni zaangażowany w cały proces sprzedaży i kompleksową obsługę swojego klienta. W każdym momencie sprzedający może uzyskać od agenta wyłącznego szczegółowy raport dotyczący efektów poczynionych przez niego działań. Przy umowie na wyłączność pośrednik dysponuje znacznie większym wachlarzem narzędzi sprzedażowych oraz zawsze dąży do szybkiej transakcji na najkorzystniejszych dla swojego klienta warunkach.

Wysoka efektywność działania i oszczędność czasu

Agent działający na wyłączności, zwykle już na początku kompletuje wszelkie niezbędne informacje na temat nieruchomości, które pozwolą mu na przygotowanie kompleksowej i atrakcyjnej oferty. Pośrednik pracujący na umowach ekskluzywnych obsługuje zazwyczaj ograniczoną liczbę ofert, przez co poświęca dużo czasu i środków na ich odpowiednią promocję. Doskonała znajomość ofert, jakimi w danym momencie zajmuje się agent – sprawia, że żadne pytanie ze strony potencjalnego kupca nie pozostaje bez odpowiedzi. 

Przy umowach na wyłączność, oferty sprzedaży zawierają dokładny adres nieruchomości, co przyciąga nabywców zainteresowanych konkretną lokalizacją i zwiększa szanse na szybsze doprowadzenie do transakcji. Oferty na wyłączności cieszą się też większym popytem wśród osób nabywających nieruchomość bez pośrednika, ponieważ nie płacą z tego tytułu dodatkowej prowizji.

Profesjonalna oferta i najlepsza promocja

Oferty sprzedażowe przygotowane w ramach umowy ekskluzywnej odznaczają się unikalnością i są dopracowane z najdrobniejszym detalu. Precyzyjny opis nieruchomości zawsze jest zgodny ze stanem faktycznym, a świetnej jakości zdjęcia, poprzedzone starannym home staging’iem – podnoszą atrakcyjność oferty. Sesje fotograficzne nierzadko wzbogacane są zdjęciami z drona, a prezentacja domu, mieszkania czy działki realizowana jest w formie wirtualnego spaceru. Wszystko to sprawia, że oferta wyróżnia się na tle konkurencji, wzbudza zaufanie, przykuwa większą uwagę potencjalnych nabywców.

W przeciwieństwie do umowy otwartej, oferty pozyskane na bazie umowy na wyłączność są znacznie szerzej i lepiej promowane. Dla agenta „na wyłączności” nie ma większego znaczenia czy nieruchomość zostanie ostatecznie zakupiona przez kogoś „z ulicy”, czy do transakcji dojdzie przy współpracy z innym pośrednikiem. Z tego powodu, oferty nie zalegają w jego szufladzie, tylko trafiają do bazy innych biur nieruchomości oraz do najpopularniejszych branżowych portali.

Gwarancja najwyższej ceny transakcji 

Pewność wynagrodzenia prowizyjnego, jakie ma agent pracujący na umowie z klauzulą wyłączności – sprawia, że zależy mu na uzyskaniu jak najwyższej ceny transakcyjnej dla swojego klienta. Niezależnie od tego, taki pośrednik sprawdza wcześniej wiarygodność finansową/zdolność kredytową potencjalnego kupującego, co w rezultacie przekłada się na bezpieczną transakcję bez zbędnych komplikacji. W przypadku umów otwartych obowiązuje zasada „kto pierwszy – ten lepszy”, więc często zdarza się, że agenci nakłaniają właściciela nieruchomości do obniżenia ceny, aby szybko zamknąć transakcję i ubiec konkurencję. 

Podsumowując, umowa ekskluzywna to gwarancja najlepszej współpracy i komunikacji pomiędzy agentem a sprzedającym, dlatego właśnie w RE/MAX Trend pracujemy tylko na umowach na wyłączność. Jeśli sprzedajesz nieruchomość oraz zależy Ci na wysokiej jakości i kompleksowej obsłudze, a także najkorzystniejszych warunkach – to zapraszamy do naszego biura lub do kontaktu z jednym z agentów RE/MAX Trend. 

Sprzedając nieruchomość mamy obowiązek poinformować o tym fakcie Urząd Skarbowy. Ustawa o Podatku Dochodowym od Osób Fizycznych przewiduje bowiem, że przy sprzedaży np. domu przed upływem 5 lat od chwili jego nabycia, zmuszeni jesteśmy zapłacić podatek dochodowy z tego tytułu. Istnieją jednak pewne odstępstwa od tego. Kiedy zatem jesteśmy zwolnieni z danego podatku?

Przychód a dochód, lata podatkowe

W momencie sprzedaży nieruchomości we wspomnianych okolicznościach, jesteśmy zobligowani do zapłacenia podatku w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Korzyść o jakiej mowa, często mylimy z całą sumą uzyskaną ze sprzedaży np. domu. Kwota opodatkowana równa jest natomiast jedynie różnicy jaka powstaje gdy sprzedajemy dom drożej, niż go kupiliśmy. Przykładowo, jeżeli za zakupiony dom zapłaciliśmy 500 tys. złotych a następnie sprzedaliśmy go za 600 tys., opodatkowaniu podlega 100 tys. złotych. Kwota do zapłaty będzie wówczas wynosiła 19 tys. Dodatkowo, w obu transakcjach musielibyśmy brać udział w okresie nie dłuższym niż 5 lat podatkowych. Tą kwestię również często mylimy z latami kalendarzowymi. Aby ustrzec się błędu musimy wiedzieć, że pierwszy rok podatkowy rozpoczyna się wraz z 1 stycznia roku następującego po dacie zakupu. Przykładowo, jeżeli zakupiliśmy dom 2 stycznia 2020 roku, rok podatkowy rozpoczyna się 1 stycznia 2021 roku i od tej daty liczymy 5 pełnych lat kalendarzowych. Po upływie 5 pełnych lat podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości nie dotyczy nas.

Ulgi podatkowe

Nie zawsze jednak będziemy zmuszeni zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości, nawet jeżeli nie minęło jeszcze 5 lat podatkowych. Warunkiem niezbędnym do otrzymania takiej ulgi jest spożytkowanie całej kwoty o jaką wzbogaciliśmy się przy sprzedaży np. domu, na własne cele mieszkaniowe. Oznacza to, że uzyskane środki inwestujemy w kolejne mieszkanie lub lokal w jakim zamierzamy zamieszkać lub nabyć. 

Ulga mieszkaniowa przewiduje koszty związane z celami takimi jak :

• zakup budynku
• zakup lokalu oraz uzyskanie spółdzielczego, własnościowego prawa do niego
• remont budynku
• remont lokalu
• zakup gruntu pod zabudowę
• zamiana nieruchomości
• spłata kredytu mieszkaniowego
• zakup materiałów na budowę domu

Niezbędna dokumentacja

Wszelkie wyżej wymienione działania poparte muszą zostać dokumentami potwierdzającymi rzeczywiste wydatkowanie pieniędzy. Przepisy dotyczące podatku dochodowego od nieruchomości są także identyczne w stosunku do gruntów i działek budowlanych. Kwotę opodatkowaną możemy także umniejszyć jeżeli zakupiliśmy nieruchomość wymagająca remontu, którego następnie oczywiście dokonaliśmy. Wówczas od dochodu powstałego z korzystnej sprzedaży mieszkania, odejmiemy koszty jego renowacji. 

O sprzedaży nieruchomości informujemy Urząd Skarbowy w zeznaniu podatkowym PIT-39. Opisujemy w nim przychód powstały w wyniku sprzedaży mieszkania a następnie określamy kwotę dochodu jaki wystąpił. Kolejno wpisujemy dochody zwolnione z podatku, wykorzystane na cele mieszkaniowe. Bardzo ważne jest, że wyszczególniamy tu nie tylko cele, które zrealizowaliśmy, ale także te, których dopełnić zamierzamy w okresie nie dalszym niż 3 kolejne lata. Taki bowiem czas przysługuje nam prawnie na spożytkowanie uzyskanego dochodu objętego ulgą podatkową.

Zwolnienie z podatku dochodowego

Z podatku dochodowego będziemy zwolnieni w momencie nabycia go poprzez spadek, jeżeli spadkodawca zakupił nieruchomość w okresie dalszym niż 5 lat podatkowych poprzedzających jego śmierć.

Jeżeli chcesz sprzedać swoją nieruchomość – zrób to z profesjonalistami. Wejdź na www.rem.ax/trend i wybierz swojego Agenta na wyłączność.

Jeśli chcemy sprzedać mieszkanie, powinniśmy nastawić się na to, że będziemy musieli posiadać wiele dokumentów uprawniających nas do jego zbycia. Przed sprzedażą warto zgromadzić niezbędne dokumenty, które przyspieszą transakcję, jeśli znajdzie się Klient, który będzie chciał dokonać zakupu od ręki za gotówkę.

Dokumenty wymagane u notariusza do sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Jeśli chcemy sprzedać spółdzielcze własnościowe prawo lokalu, będziemy potrzebować kilku dokumentów niezbędnych do okazania w kancelarii notarialnej. 

Dokumenty do sprzedaży mieszkania:

• Podstawę nabycia lokalu – będzie to z reguły przydział lokalu mieszkalnego lub akt notarialny dokumentujący nabycie np. umowa sprzedaży/umowa darowizny/umowa zamiany,
• Zaświadczenie ze Spółdzielni informujące o tym komu przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu,
• Zaświadczenie ze Spółdzielni informujące o niezaleganiu z opłatami z tytułu czynszu,
• Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma założoną księgę wieczystą – aktualny odpis z księgi wieczystej lub wydruk z systemu komputerowego (www.ekw.ms.gov.pl) (elektroniczny przegląd ksiąg wieczystych możliwy jest na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości www.ekw.ms.gov.pl), dodatkowo – jeśli w księdze wieczystej wpisana jest hipoteka należy przedłożyć dodatkowe dokumenty takie jak: promesa banku lub zaświadczenie informujące o aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego oraz wskazujące rachunek techniczny do spłaty kredytu,
• Jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie ma założonej księgi wieczystej potrzebne jest zaświadczenie z właściwej Spółdzielni o uregulowaniu stanu prawnego gruntu, na którym wybudowano blok. Dzięki temu nowy nabywca z łatwością założy Księgę Wieczystą,
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu, wystawione przez uprawniony do tego organ.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe określone przez Ustawę o Spółdzielniach Mieszkaniowych. Faktycznym właścicielem tego prawa pozostaje Spółdzielnia Mieszkaniowa, jednak możemy nim swobodnie dysponować, w tym sprzedać je, przekazać w darowiźnie, obciążyć hipoteką czy zapisać w testamencie. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem dziedzicznym, co oznacza, że przechodzi ono na spadkobierców. 

Dokumenty wymagane u notariusza do sprzedaży mieszkania stanowiącego odrębną własność

Wszystko staje się prostsze, jeśli sprzedajemy mieszkanie stanowiące odrębną własność. W tym przypadku wymaganych jest mniej dokumentów. Potrzebne nam będzie między innymi:

• Podstawa nabycia lokalu,
• Aktualny odpis z księgi wieczystej lub wydruk z systemu komputerowego (www.ekw.ms.gov.pl)
• Dokument, z którego wynikać będzie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy,
• Zaświadczenie wydane przez zarządcę nieruchomości potwierdzające, że mieszkanie nie jest obciążone zaległościami w czynszu lub innymi zadłużeniami.

Odrębną własność charakteryzuje fakt, iż lokal jest odrębnym od gruntu i budynku przedmiotem własności, z tym, że nie może istnieć samodzielnie. Jest z nim związane prawo do współposiadania części budynku i prawo do gruntu pod budynkiem.

Dokumenty wymagane do sprzedaży lokalu w trakcie budowy

Możliwa jest także sprzedaż nieruchomości, która jest dopiero w trakcie budowy – taka sprzedaż co do zasady odbywa się na podstawie zapisów ustawy deweloperskiej, która to ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę i do tego typu sprzedaży będziemy potrzebować takie dokumenty jak:

a) do umowy deweloperskiej:

– prospekt informacyjny wraz z załącznikami – załącznikiem jest między innymi projekt umowy deweloperskiej,

– rzuty lokalu oraz kondygnacji, na której znajduje się lokal,

– w przypadku braku planu miejscowego – ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla nieruchomości wskazująca między innymi rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

– ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę

b) do umowy przeniesienia własności:

– ostateczna decyzja w sprawie pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym wyodrębnione będzie mieszkanie

– zaświadczenie, z którego wynikać będzie, że lokal nabywany od dewelopera spełnia wymagania samodzielnego lokalu w rozumieniu art.2 ustawy o własności lokali,      

– inwentaryzację lokali w budynku, w którym wyodrębniony będzie lokal.      

Jeżeli zamierzamy sprzedać mieszkanie, które zakupiliśmy od dewelopera i od daty zakupu nie minęło jeszcze 5 lat warto zwrócić uwagę czy akt notarialny, na podstawie, którego sprzedajemy mieszkanie zawiera zapis o nieodpłatnym przeniesieniu przez sprzedającego na kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne mieszkania tak aby osoba od nas kupująca mieszkanie – w przypadku gdyby w okresie pięcioletnim od nabycia od dewelopera ujawniła się wada fizyczna mieszkania – mogła zwrócić się z roszczeniami o naprawę wad bezpośrednio do dewelopera.

Dodatkowym dokumentem, który może okazać się niezbędnym do przeniesienia prawa własności jest zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i darowizn. Dokument ten pobieramy zawsze – jeśli podstawą nabycia był spadek lub zasiedzenie oraz jeśli weszliśmy w posiadanie mieszkania w wyniku darowizny lub nieodpłatnego zniesienia współwłasności mającej miejsce po 01.01.2007 r. 

Podatek od kupna nieruchomości stanowi dodatkowy koszt zakupu w zależności od wartości nieruchomości. Zarówno wysokość takiej należności wobec urzędu skarbowego, jak i jej rodzaj zależy od tego, czy lokal kupujemy z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Dowiedz się, jaki dokładnie podatek od kupna mieszkania należy zapłacić, kiedy powstaje obowiązek jego odprowadzenia, ile wynosi oraz czy można go uniknąć.

Rodzaje podatku przy zakupie nieruchomości

Należy wyróżnić dwa rodzaje podatku:

• Podatek PCC od kupna nieruchomości. Jest to tzw. podatek od czynności, które nie są obciążone podatkiem VAT. Występuje, gdy zostaje zawarta umowa kupna-sprzedaży na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. 
• Podatek VAT. Jest odprowadzany, w momencie zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. Naliczany jest wyłącznie wtedy, gdy jedna ze stron, między którymi zawarta jest umowa, podlega opodatkowaniu VAT.

Podatek VAT – kiedy obowiązuje?

Podatek VAT to rodzaj podatku obciążający kupującego nieruchomość – wliczany jest on najczęściej w cenę nieruchomości.

Jeśli zdecydujemy się o nabyciu nieruchomość z rynku pierwotnego, czyli bezpośrednio od dewelopera, podatek zawarty jest w jej cenie. Z reguły obowiązuje stawka 23%, jednak w przypadku, kiedy mamy do czynienia z budownictwem społecznym np. programem mieszkaniowym, deweloper może zastosować obniżoną stawkę VAT, która będzie wynosiła 8%.

W przypadku, kiedy kupujemy nieruchomość z rynku wtórnego, rodzaj obowiązującego podatku zależy min. od tego, czy sprzedawca jest przedsiębiorcą, osobą fizyczną, podatnikiem VAT czy rodzaju nieruchomości.

Podatek PCC od kupna nieruchomości

Podatek ten związany jest z zakupem wybranych nieruchomości, a nakładany jest na czynności prawne, które nie podlegają podatkowi VAT. Jeżeli mówimy o nieruchomościach, należy go uiścić wyłącznie wtedy, gdy zakup odbywa się z rynku wtórnego. Jego wysokość to 2% wartości rynkowej mieszkania lub domu. Jego obliczeniem oraz odprowadzeniem zajmuje się notariusz, natomiast koszty ponosi kupujący.

Czy podatek jest obowiązkowy?

Co do zasady podatki to opłaty obligatoryjne, jednak w przypadku PCC istnieje kilka wyjątków zwalniających z obowiązku zapłaty np. podczas zakupu mieszkania od spółdzielni, podczas wykupu lokalu mieszkalnego komunalnego, kupując nieruchomość od dewelopera. Co więcej, nie należy próbować obniżać podatku PCC poprzez zaniżenie ceny zakupu w umowie. Jeżeli ta byłaby znacznie niższa niż ceny rynkowe, możemy mieć poważne problemy w urzędzie skarbowym.